PODCAST- De nombreux sites vous proposent désormais de louer votre maison par morceaux avec, à la clé, des centaines voire des milliers d´euros chaque mois. Les équipes du magazine "Capital
Le bail, appelé également contrat de location, permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire. Il doit être établi par écrit et suivre le modèle-type défini par la loi Alur. Avoir un bail à son nom est indispensable pour recevoir certaines aides au logement, telles que les APL. Pour toutes les locations d'habitation, le bail est régi par la loi du 6 juillet doit le remplir ? Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Il doit respecter le contrat-type défini par la loi Alur. Lorsque le contrat est rédigé par un professionnel agent immobilier, notaire, ..., les frais de dossier sont divisés entre le bailleur et le locataire. La part qui incombe au locataire est plafonnée et ne peut dépasser celle du propriétaire en savoir plus.Propriétaires, besoin d'aide pour établir un bail ou assurer votre gestion locative ? Que vous souhaitiez gérer seul ou confier cela à un professionnel, découvrez les offres de nos partenaires ! En savoir plus Quelles sont les clauses abusives d'un bail ? Vous trouverez ici un récapitulatif des principales clauses dites abusives ou illicites dans un contrat de location. Lorsque par erreur, un contrat de bail contient une clause abusive, elle est considérée comme nulle. Cela signifie que le locataire n'en tient pas compte. Il n'a pas à la respecter, il n'a pas non plus besoin d'intenter une action en justice pour en demander l'annulation. Ces clauses sont réputées inexistantes. Les clauses abusives sont énumérées par l'article 4 de la loi de 1989. Cela concerne notamment les clauses Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ; Qui impose au locataire de payer son loyer par prélèvement automatique, ou par la signature par avance de traites ou de billets à ordre ; Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire ; Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun du logement ; Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ; Qui prévoit la résiliation du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs, le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués. Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ; Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ; Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ; Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie lorsque celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice ; Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 mois pour les locations vides ; Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ; Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent autres que le dépôt de garantie et les éventuels honoraires du professionnel mandaté qui ne peuvent concerner que la visite, la constitution du dossier, et la rédaction du bail ; Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance de loyer ; Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ; Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ; Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel ; Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements. Rappel légalement, la demande par le bailleur d'une somme d'argent chèque, espèces,... servant à "réserver" le logement est interdite. De manière générale, aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature effective du bail. Les éventuels honoraires d'agence, le dépôt de garantie et le premier loyer sont à verser en même temps de la signature du bail. Quelles sont les clauses facultatives ? Les clauses facultatives permettent de prévoir d'autres dispositions, conformes à la loi et signées par les deux parties. Ces mentions sont très diverses et peuvent porter par exemple sur l'obligation de souscrire un contrat de maintenance de la chaudière, sur la remise de plusieurs mois de loyers en contrepartie de travaux de rénovation par le locataire, ou bien sur le règlement d'avances sur charges. Le bail peut aussi prévoir une durée de location plus longue que celle fixée par la loi. La durée du bail La durée du contrat de location va être déterminée par la qualité du propriétaire et le type de bien loué Un bail de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale association, société, institutionnels, la durée minimale du contrat est fixée à six ans. Un bail de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique*, c'est la durée minimale d'un bail pour un logement vide, et la plus fréquemment utilisée. Un bail de 1 an C'est la durée minimale d'un bail pour un logement meublé. Pour un logement vide, cette durée peut éventuellement s'appliquer si le propriétaire est une personne physique* et qu'il justifie de raisons privées ou professionnelles l'obligeant à récupérer le logement avant la durée légale de 3 ans, on parle alors d'un bail de courte durée». Les raisons doivent être précisées dans le contrat Retour en France prévu lorsque le propriétaire est installé à l'étranger. Attente d'une mutation dont on connaît la date à l'avance ou d'une mise à la retraite programmée. Permettre à un enfant de suivre ses études dans le logement. Le bailleur doit alors confirmer deux mois avant le terme du bail, la réalisation de l'évènement et le locataire devra partir. Si l'événement ne s'est pas produit, le contrat se transforme en bail classique de 3 ans. Un bail de 9 mois Valable pour les locations meublées destinées aux étudiants. Dans ce cas, le bail prend fin à son terme sans que les parties soient obligées de donner congé.* Sont considérés comme personnes physiques les propriétaires à titre individuel mais aussi les Sociétés Civiles Immobilières SCI ou les sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu'au 4e sont les documents à annexer au contrat ? Voici la liste des documents qui doivent être annexés au contrat de location L'attestation d'assurance du bien contre les risques locatifs que le locataire a l'obligation de souscrire. Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs La caution signée lorsqu'elle est exigée par le propriétaire. L'état des lieux signé par les deux parties. Les diagnostics obligatoires pour les locations. Lorsque le bien loué est en copropriété, le propriétaire doit fournir une copie des extraits concernant La destination de l'immeuble usage professionnel, privé ou mixte L'usage des parties communes et privées étendage du linge, stationnement des vélos, local commun, …. Le nombre de millièmes soumis aux charges. Le bail pour les couples mariés, pacsés ou concubins Un couple marié Le bail appartient aux deux époux même s'il est signé par un seul des époux également si le bail est antérieur à la date du mariage. Ainsi si l'un des époux décède ou abandonne le domicile conjugal, l'autre reste bénéficiaire du contrat de location. Le bail se poursuit. Les époux sont aussi solidaires du paiement du loyer et des charges et de toutes les obligations incombant aux locataires. Cette solidarité ne cesse qu'en cas de divorce. Un couple non marié L'union libre Le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Si les locataires vivent en concubinage deux cas de figure sont possibles • soit les deux noms sont sur le bail, ils sont alors colocataires et bénéficient des mêmes droits sur le logement. • soit un seul d'entre eux a signé le bail, il est par conséquent le seul locataire en titre, l'autre étant hébergé. En cas de décès ou d'abandon de domicile si la cohabitation existe depuis plus d'un an le locataire restant bénéficie de la poursuite du bail, si la cohabitation est inférieure à un an, le bail peut être résilié. PACS Pacte Civil de Solidarité Les locataires signataires d'un PACS ont deux possibilités • Les 2 noms sont sur le bail, ils sont colocataires et disposent chacun des droits d'occupation des lieux. • Un seul d'entre eux signe le bail, il sera considéré comme l'unique locataire. Cependant, le partenaire pacsé est tout de même responsable du paiement du loyer et des charges. En cas de décès ou d'abandon de domicile le locataire restant a droit au maintien dans les lieux et ce, quel que soit la durée du PACS. Le bailleur peut-il facturer des frais de bail ou des frais de quittances ? Lorsque le bail est signé de particulier à particulier, la loi n'autorise pas au bailleur de facturer cet acte au locataire. Seul le cas d'intervention d'un huissier en cas de désaccord sera facturé entre le propriétaire et le locataire. Pour les particuliers comme pour les professionnels, la quittance mensuelle doit être gratuite ni frais de rédaction, ni frais d'envoi. Aucun frais de relance ne peut être facturé. Sont considérés illégaux les frais de facturations pour encaissement des chèques, visite technique annuelle, honoraires de renouvellement du bail sans modification des clauses du contrat de location, frais de clôture du dossier, frais de réservation de location. Le contrat-type loi AlurA quoi sert le contrat-type de bail instauré par la loi Alur ? Comment l'utiliser pour établir un contrat de location ? On vous explique tout dans cet savoir plusLe bail de location videLe bail de location vide, aussi appelé location nue ou non-meublée, concerne toutes les locations d'habitation à titre de résidence principale qui sont ne sont pas louées sous le régime du savoir plusLe bail de location meubléLe bail de location meublée permet de louer un logement meublé sur une période plus courte que le bail classique, soit un an. Le logement doit cependant contenir tous les équipements obligatoires pour y être savoir plusLe bail mobilitéLe bail mobilité est un bail meublé de courte durée spécialement dédié aux personnes en mobilité stage, mutation, formation, ...En savoir plusLe contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaireLe contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire permet aux seniors de louer ou sous-louer une partie de leur logement à des jeunes de moins de 30 ans contre un loyer savoir plus
Bonnombre de locataires mettent en location leur chambre ou leur logement entier le temps d’un voyage. Mais ce genre de pratique, appelée sous-location, est encadrée par la loi et nécessite l’accord écrit du propriétaire. Nos conseils pour être en règle et éviter les problèmes avec votre propriétaire
Qui n’a jamais entendu dire que payer un loyer revenait à jeter de l’argent par les fenêtres » ? Acheter ou louer ? La réponse n’est pas si évidente ! Si à première vue cette déclaration semble tomber sous le sens, il convient néanmoins de ne pas se lancer tête baissée dans l’acquisition de sa résidence principale. En effet, ce n’est pas une décision à prendre à la légère l’enjeu se compte généralement en centaines de milliers d’euros et impacte votre vie quotidienne. Et dans un certain nombre de situations, opter pour la location est un choix de vie légitime et financièrement rationnel. Alors achat ou location ? Pesons le pour et le contre. Il revient à chacun d’entamer une réflexion selon sa situation personnelle. L’outil de simulation acheter ou louer Achat ou location ? Le dilemme Acheter ou louer sa résidence principale, c’est une question de goût et de contexte personnel, mais aussi de contexte du marché immobilier. C’est également une question culturelle les Français ont des prédispositions pour l’achat et on dit souvent qu’ils ont une pierre dans le ventre ». Ils sont même encouragés par les politiques Nicolas Sarkozy en 2007 voulait 70 % de propriétaires ! Alors que les Allemands par exemple préfèrent généralement la location pour plus de souplesse sur le marché de l’emploi et achètent beaucoup plus tardivement. Et contrairement aux idées reçues, le taux de propriétaires n’est pas forcément plus élevé dans les pays riches, c’est même plutôt le contraire 40 % de propriétaires en Suisse, 50 % en Allemagne, 59 % en France, 73 % à Chypre, 96 % en Roumanie, etc. Le contexte conjoncturel le marché immobilier ces dernières années Devenir propriétaire est un rêve pour beaucoup de Français. Mais un rêve de plus en plus inaccessible à mesure que les prix grimpent voyez donc les graphiques de Friggit pour vous en rendre compte. Ces dernières années les prix sont orientés à la hausse à Paris et dans les grandes villes et plus stables voire en baisse dans le reste de la France. En effet, l’immobilier continue à jouir d’une aura de placement sûr l’immo c’est du solide ! » peut-on souvent entendre. Pourtant, ce n’est pas aussi simple que cela et nous combattons dans cet autre article les idées reçues sur l’immobilier. Par ailleurs, autre élément de contexte et non des moindres le crédit immobilier. Les taux sont très bas depuis des années, vu la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne, et le Covid 19 a confirmé la tendance. Alors pour tenir le rythme de la hausse des prix, les Français empruntent sur des durées de plus en plus longues. Ainsi, la part des prêts sur 25 ans et plus est passée de 28 % fin 2017 à 39 % fin 2020 ! Sachez que mécaniquement effet solvabilité des acheteurs, les hausses de taux ont tendance à faire baisser les prix, et à l’inverse la chute des taux ces dernières années a soutenu les prix. Prix élevés, taux bas et endettement long. Voici les éléments d’ambiance » à avoir en tête. Sachez qu’avec un endettement long, la capitalisation l’amortissement du bien est également longue et une revente anticipée peut être douloureuse si le marché n’est pas favorable. L’immobilier est cyclique et enchaîne les phases de baisse et de hausse, alors l’achat doit s’envisager sur du long terme uniquement. Notez qu’il est toujours possible de renégocier ou racheter un crédit auprès de sociétés spécialisées dans le rachat ou le regroupement de crédits, telles que Solutis, alors qu’il n’est plus possible de négocier le prix après l’achat. Maintenant que vous avez le contexte en tête, place à l’arbitrage entre achat et location et aux arguments en faveur de l’une ou l’autre option ! Les avantages du propriétaire Si la propriété attire autant en France, c’est bien parce qu’elle offre aussi quelques avantages Combler un besoin subjectif ? de sécurité et se sentir chez soi. Voyez donc notre pyramide de Maslow appliquée à l’ casser des murs » et aménager comme on le souhaite, sans rendre des comptes à un il est parfois plus facile d’acheter que de louer. Particulièrement pour des profils atypiques qui ne plaisent pas aux bailleurs CDD, intérim, entrepreneur, etc. et lorsque l’on dispose d’un bon la pépite. Si vous avez un bon budget, vous pourriez trouver à l’achat ce qui est introuvable à la constituer un patrimoine pour la retraite. Ceci dit, le locataire épargnant discipliné peut capitaliser tout autant voire plus payer de loyer. Certes, mais il faut comparer au coût du crédit, aux taxes supplémentaires, etc. Vous trouverez plus bas un outil de simulation pour un patrimoine à ses enfants. Un bémol l’épargnant avisé pourra transmettre plus facilement et avec moins de taxes des euros que de la pierre, surtout si vous avez plusieurs enfants. Les avantages du locataire Le locataire ne jouit pas dans l’imaginaire collectif du même marqueur social que le propriétaire, et pourtant il y a quelques avantages à louer et la location n’est pas toujours subie Plus de liberté pour pouvoir profiter d’opportunités professionnelles c’est important, surtout en début de carrière. D’ailleurs, les études tendent à prouver que le chômage est proportionnel au taux de propriété. En effet, les propriétaires seraient plus enracinés l’immobilier porte bien son nom et avec un périmètre de recherche d’emploi plus restreint. Rien ne sert de courir, il faut savoir partir à point. »Plus souple on peut adapter facilement sa location à sa composition familiale. Alors que le propriétaire doit être stable et se projeter sur au moins 10 ans pour acheter un logement familial si de frais les travaux lourds sont à la charge du des avantages sociaux ou professionnels. En effet, vous pourriez perdre des APL si vous devenez propriétaire, ou perdre une prime mobilité ou un logement de fonction. Il faut en tenir compte quand on chronophage pas de temps perdu en assemblée générale et moins d’implication dans l’entretien du bien d’impôts pas de droits de mutation frais de notaire à l’achat, alors qu’ils pèsent jusqu’à 8% du prix du bien ! Ni de taxe foncière, sachant qu’elle peut représenter jusqu’à 3 mois de loyer par an et toujours en hausse !Se constituer un patrimoine c’est également possible sans être propriétaire, il n’y a pas que l’immobilier dans la vie. En effet, l’épargnant discipliné pourra placer la différence entre une traite mensuelle + frais et impôts qu’il ne paie pas et le loyer qu’il paie. Généralement, cela donne un delta de X00 € par mois à placer. Ainsi, il y a matière à se construire un patrimoine aussi important si ce n’est plus que le propriétaire. C’est tout l’objet du simulateur présenté plus loin. Avis de Nicolas personnellement la location me va bien car je suis actuellement bien logé et impossible pour moi d’avoir aussi bien à Paris à l’achat, je suis mobile, pas bricoleur et je sais construire un patrimoine sans avoir à acheter ma résidence principale. En revanche, pour ceux qui sont posés, stabilisés pour au moins 10 ans, qui ont la motivation d’entretenir leur bien immobilier, ou pour ceux qui ont besoin d’une épargne forcée, l’achat est tout à fait pertinent. L’outil de simulation Achat ou location Nous l’avons vu, il y a des avantages et inconvénients à l’achat et à la location et ce n’est pas toujours évident de trancher entre les 2 options. Aussi, nous sommes partisans d’utiliser un simulateur achat ou location, véritable outil d’aide à la décision. Ainsi, vous verrez concrètement l’impact financier de vos décisions, selon vos paramètres personnels. C’est rationnel et vous pourrez acheter ou louer en connaissance de cause. Nous vous invitons donc à télécharger l’outil de simulation achat ou location, dont l’auteur est asi77, que vous trouverez aussi sur l’excellent forum C’est selon nous le simulateur le plus complet il prend en compte tous les paramètres et il affiche clairement le résultat selon plusieurs scénarios dévolution du marché immobilier. Vous souhaitez une interface plus agréable qu’un fichier Excel ? Un fidèle lecteur, Quentin, a développé un outil efficace et plus facile à prendre en main acheter ou louer sa résidence principale ? Saisir les paramètres dans le simulateur achat ou location Le fichier Excel contient 4 onglets A propos explication du fichier et de son but. Il s’agit de comparer un achat sur X années puis sa revente face à la location sur X années d’un bien pour information, sensibilisation au phénomène de l’inflation et à la différence entre euros courants et euros constants. C’est important de comprendre ce mécanique lorsqu’on investit à long rentabilité l’onglet que vous devez d’amortissement c’est le tableau d’amortissement de votre crédit immobilier, calculé automatiquement grâce à votre saisie dans l’onglet calcul rentabilité ». L’onglet calcul rentabilité » à renseigner C’est simple, contentez-vous de renseigner les zones de saisie indiquées en vert montant du bien que vous voulez acheter ;durée du prêt ;taux du prêt et taux d’assurance dans l’exemple il est à 4,80 % les taux étaient bien plus élevés en 2008 !frais d’agence, estimation des travaux, montant de l’apport, estimation de la taxe foncière et sa revalorisation annuelle ;nombre d’années avant la revente et inflation annuelle dans l’exemple il est indiqué 7 ans, car c’est la moyenne Française ;montant du loyer d’un bien équivalent à celui que vous voulez acheter indiquez le montant en dur en cellule E2 ou indiquez le ratio en cellule E5 225 = le prix du bien représente 225 mois de loyers…à Paris on peut monter à 500 loyers ;augmentation annuelle prévisionnelle du loyer ;rendement de vos placements par exemple 0,50 % si vous ne placez qu’en livret A, ou 4 % si vous êtes un investisseur avisé. La durée de conservation du bien avant revente En moyenne, un Français conserve son bien immobilier pour 7 ans. En effet, même si on pense acheter pour plus longtemps, la réalité peut faire changer les plans famille qui s’agrandit, mutation, séparation, décès, etc. La durée de conservation du bien est un paramètre primordial et il y a nécessité d’amortir les frais d’achat. Rien que les frais de notaire coûtent près de 8 % du prix du bien, alors vous comprendrez aisément que si vous vendez 2 ans après l’achat vous avez peu de chance d’être gagnant, sauf marché très haussier. Comment interpréter les résultats du simulateur achat VS location ? Ce simulateur permet de bien appréhender les risques de perte financière en cas de marché baissier et de revente sous un certain nombre d’années. Vous verrez sous quels scénarios vous êtes gagnant à acheter face à la location combien d’années conserver le bien ? Quel impact en cas de hausse des prix ou baisse des prix ? Le résultat apparait en vert achat gagnant ou rouge achat perdant dans le tableau du dessous. Dans l’exemple présenté dans le fichier, on constate que si les prix augmentent de 30 % entre l’achat et la revente 7 ans dans cet exemple, l’achat fait gagner 20 372 € par rapport à la location du même bien sur la même période. En effet, le propriétaire gagne 59 896 € à la revente alors que la location hypothèse apport placé et différence traite-loyer placé n’aurait fait gagner que 39 524 €. De même, une hausse des prix de 20 % ferait gagner 5 372 € au propriétaire. Et sous les 10 % de hausse des prix dans cet exemple, l’achat est perdant ! Ainsi, nous avons un bel outil d’aide à la décision et on sait quels scénarios seront favorables à l’achat. On constate que selon les paramètres saisis on est gagnant à acheter si les prix augmentent d’au moins 20% seuil de rentabilité dans cet exemple de bien conservé 7 ans. En revanche si les prix augmentent de 10 % on est perdant et on ferait mieux de louer pour 7 ans. Et c’est encore pire si les prix baissent. On peut s’amuser à changer les paramètres, notamment la durée avant revente, pour voir le changement de résultat. Ainsi dans le même exemple, si on revend après 20 ans et non 7 ans, on est gagnant à l’achat même si les prix baissent de 10 % sur la période et perdant qu’à partir de 20 % de baisse des prix. Quels enseignements en tirer ? Vous pouvez simuler autant que vous voulez avec vos propres paramètres, selon votre situation personnelle, pour voir dans quels scénarios l’achat serait gagnant financièrement face à la location. Au bilan, sans surprise, plus on conserve le bien longtemps et plus l’achat est intéressant face à la location, d’où l’importance du paramètre de la durée de la conservation du bien. On ne rappellera jamais assez que les investissements immobiliers et boursiers s’inscrivent sur du long terme. De plus, le résultat dépend beaucoup de l’évolution des prix immobilier sur votre marché local entre l’achat et la revente. Et là, pas de boule de cristal, alors l’outil affiche différents scénarios d’évolution des prix pour que vous sachiez dans quels cas l’achat est gagnant. Ainsi, si vous n’êtes gagnant à l’achat que si le marché grimpe de 30 % en 7 ans, vous devrez être optimiste ! Alors que si vous êtes gagnant en 7 ans même avec un marché baissier de 10 %, vous pouvez être plus confiant. Généralement, un rendement locatif faible est une aubaine pour les locataires. Typiquement à Paris, avec des achats qui peuvent représenter 500 mois de loyer, il faudra rester longtemps propriétaire pour être gagnant face à la location, sauf en cas de marché immobilier très haussier. A l’inverse, lorsque le rendement locatif est élevé, par exemple à la campagne avec un achat représentant moins de 150 mois de loyer, acheter sa résidence principale est rentable assez vite face à la location sauf en cas de chute des prix. Ainsi, le seuil de rentabilité de l’achat dépend beaucoup du rendement locatif qui dépend beaucoup de la tension sur le marché local. Vidéo bonus Bonus pour la fin une vidéo très drôle créée par Elfe_errant du forum HFR les initiés comprendront mieux les références. On y voit un extrait détourné du film La Chute », avec Hitler qui craque à cause de la bulle immobilière alors qu’il est resté locataire. Acheter ou louer, c’est un choix de vie et c’est donc à vous de décider en fonction de votre situation personnelle, de vos goûts et de vos calculs rationnels. Nous vous avons donné les pistes de réflexion et le simulateur achat-location pour décider en connaissant tous les tenants et aboutissants. Après mûre réflexion, finalement vous préférez rester locataire pour le moment, mais sans pour autant abandonner l’idée de devenir propriétaire ? Alors nous vous invitons à lire ici toutes les solutions d’investissement immobilier. Vous verrez que vous avez le choix et cela peut être très abordable !
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La majorité des français préfèrent acheter leur appartement plutôt que de le louer. En effet, ils pensent que d’un point de vue financier, cette solution est plus avantageuse et que louer un logement équivaut à jeter de l’argent par la fenêtre. Cependant, en louant un appartement on se libère de beaucoup de charges et contraintes, … La majorité des français préfèrent acheter leur appartement plutôt que de le louer. En effet, ils pensent que d’un point de vue financier, cette solution est plus avantageuse et que louer un logement équivaut à jeter de l’argent par la fenêtre. Cependant, en louant un appartement on se libère de beaucoup de charges et contraintes, qui, au bout de 10 ou 20 ans, peuvent constituer une somme conséquente. Ce n’est donc pas aussi simple que ça. Mais alors, faut-il louer ou acheter son appartement ? Acheter son appartement les avantages L’argument majeur en faveur d’un tel investissement est que le propriétaire se sentira chez soi et aura un toit sure pour sa retraite. Investir dans un appartement constitue également une épargne forcée sans impôt et c’est nettement plus avantageux que de devoir payer un loyer pour rien. De plus, au bout de quelques années, vous serez en possession d’un patrimoine qui aura de la valeur et qui continuera à en prendre. L’investissement locatif, acheter un bien pour le louer ensuite, séduit également de nombreux français. Louer son appartement les avantages Cette option, qui est généralement subie faute de moyens pour acheter, présente quand même des avantages non négligeables à savoir Plus de liberté pour choisir la localisation, la superficie, les commodités… de son appartement. Plus de souplesse lorsqu’on a des contraintes de mobilité professionnelle ou simplement si on aime bouger. A surface égales, les loyers sont équivalents aux dépenses liés aux frais de notaires et d’agents immobiliers et aux montants des intérêts bancaires. Alors, faut-il louer ou acheter son appartement ? Vu les avantages de chacune des deux options et vu que sur un plan purement financier, aucune des deux solutions ne présente un avantage significatif par rapport à l’autre la réponse dépendra de la situation économique, de la situation financière du ménage et de ses priorité. Attention, il faut cependant dans le cas d’un achat prendre en compte les frais de notaire. Cependant, la majorité des français ne se posent même pas la question s’ils en ont les moyens, ils n’hésitent pas à acheter.
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Vous avez les moyens d’acheter votre logement mais vous hésitez. Est-ce bien raisonnable ? Est-ce rentable ? Acquérir sa résidence principale permet de ne plus sortir tous les mois un loyer à fonds perdus. Mais les propriétaires subissent d'autres coûts, dont certains très importants. En fait, aucune réponse définitive n’existe. Beaucoup dépend de votre horizon d’investissement et de votre lieu de vie. Découvrez dans cet article les clés pour vous aider à prendre une décision. Les Français sont déjà 58% à être propriétaires de leur logement. Si vous n’en faites pas partie, une question vous taraude peut-être faut-il acheter ? Oui, répond le bon sens à cette interrogation presque existentielle, et le bon sens a souvent raison. En effet, acheter sa résidence principale offre plusieurs atouts. Éviter de payer un loyer à fonds perdus Le premier est d’une logique imparable mieux vaut payer pour quelque chose qui vous appartiendra en remboursant un prêt plutôt que de débourser tous les mois un loyer à fonds perdus. L’argument est d’autant plus fort aujourd’hui que les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont extrêmement bas, inférieurs à l’inflation dans de nombreux cas. L’effondrement du prix du crédit rend l’emprunt meilleur marché et il permet de rembourser plus rapidement le capital un avantage souvent oublié. Acheter permet aussi d’envisager, à terme, de ne plus avoir à débourser de mensualités loyers ou remboursement pour se loger. Un élément qui peut s’avérer décisif pour compenser une baisse de revenus, à la retraite par exemple. Être propriétaire de son toit, c’est aussi l’assurance de ne pas être expulsé» par un bailleur qui souhaiterait, par exemple, récupérer son bien pour l’habiter. Pour léguer quelque chose Enfin, posséder un bien immobilier c’est avoir quelque chose à léguer à ses enfants ou petits enfants. Souvent ce bien constitue même l’essentiel de l’héritage. Selon l’Insee, l’immobilier représente ainsi 61% du patrimoine brut des ménages et même plus de 75% pour les patrimoines proches de euros. Dans l’absolu, mieux vaut, si on le peut, acheter son logement. Mais le diable est dans les détails et les calculs économiques remettent souvent en cause le bon sens populaire. Car si l’achat immobilier a de nombreux avantages il a aussi un gros écueil il coute plus cher que la location. Les limites de l'achat immobilier Pour un même budget il est ainsi généralement impossible d’acheter l’équivalent de ce qu’on loue. Devenir propriétaire nécessite de disposer de marges de manœuvre financières pour pouvoir assumer une hausse du budget consacré au logement tout en conservant une capacité d’épargne minimum permettant de faire face aux aléas de la vie. Si c’est le cas, l’investissement immobilier est envisageable. Cela ne signifie pas qu’il est souhaitable. Il faut encore que les coûts liés à l’accession à la propriété soient inférieurs à ceux de la location. La question du remboursement du capital est délibérément laissée de côté, entendu qu'il s'agit d'une simple épargne forcée 1. D’un côté de la balance, placez le loyer et les charges locatives. De l’autre, calculez l’ensemble des coûts afférents à votre projet immobilier coût du crédit, coût de l’assurance, l’ensemble des charges liés au bien, taxe foncière. Deux autres coûts, d’une nature différente, ne doivent pas être oubliés les frais de notaire principalement les droits de mutation dus à l’État, de l'ordre de 8% du prix d'achat et les éventuels frais d’agence d'environ 5%. Ces dépenses ne sont pas récurrentes. Elles ne se produisent qu’une fois, à l’achat. Il faut donc les amortir sur la durée de détention du bien. Ce point peut paraître compliqué mais il est essentiel. C’est à cause» de ces frais qu’il n’est quasiment jamais rentable d’acheter un bien immobilier pour seulement quelques années. Une équation à résoudre Au global, si les coûts liés à la location sont supérieurs à ceux d’un achat immobilier, l’investissement fait économiquement sens. La différence entre les deux correspond à l’épargne supplémentaire qui sera générée tous les ans en étant propriétaire plutôt que locataire. Prenons un exemple fictif pour mieux comprendre Jusqu’à présent vous étiez locataire d’un logement pour lequel vous payiez 750 euros de loyer et 50 euros de charges, soit un cout total annuel de euros 800*12. Vous décidez d’acheter un appartement d’une valeur de euros. Vous empruntez la même somme sur 20 ans au taux de 1,1% avec une assurance au taux de 0,15% 2. Le crédit vous coute euros par an en moyenne pendant 10 ans ou euros/an sur cinq ans. L’assurance emprunteur revient à 300 euros par an. Les charges, plus élevées que pour un locataire car des frais reviennent exclusivement au propriétaire, sont de 100 euros par mois ou euros annuel. La taxe foncière est de euros. Les frais de notaire» et les frais d’agence, de euros au total 12,5% de sont payés avec un apport personnel et sont amortis en immobilisant euros par an pendant dix ans. Gain de euros en dix ans Le coût annuel global atteint ainsi euros par an + 300 + + + si le logement est conservé 10 ans. C’est euros de moins que le coût de la location. Sur une décennie, l’opération permet un surplus d’épargne de euros. Sur 20 ans, le gain approcherait les euros. En revanche, sur cinq ans l’opération est à peine rentable 150 euros et le moindre imprévu grosse dépense de rénovation, hausse de la taxe foncière etc. peut transformer le gain en perte. Avant de prendre la décision d’acheter mieux vaut donc connaitre, au moins de manière approximative, l’ensemble de ces éléments pour éviter d’importantes désillusions. Afin de vous aider de manière plus précise à faire votre choix, nous avons illustré plusieurs situations concrètes dans lesquelles vous vous retrouverez peut-être. Découvrez ci-dessous nos exemples ancrés à Paris, Lyon, Angers et Chaumont Haute-Marne. 1 Dans cet article nous retenons l'hypothèse que le rendement de l'épargne est nul. Cela pour deux raisons l'environnement actuel de taux très bas pèse et il n'y a aucune raison de considérer que le rendement de l'épargne sera supérieur à la hausse des prix de l'immobilier. Ces derniers ainsi que les prix des locations sont également supposés stables dans le temps. 2 Les calculs sont réalisés avec l'aide du tableau d'amortissement du site Un couple avec deux enfants à Paris Dans la capitale, les loyers sont chers mais les prix de l'immobilier aussi. Il se sont même envolés ces dernières années à un rythme bien plus soutenu que celui des locations. Relativement au reste de la France, l'équation est ainsi plutôt en défaveur de l'accession à la propriété. D'autant qu'il faut déjà avoir les moyens d'acheter, ce qui n'a rien d'évident dans une ville où le moindre trois pièces vaut euros. Seul avantage de Paris la taxe foncière est relativement modérée. Voilà sous quelles conditions un couple avec deux enfants aurait intérêt à quitter sa location pour devenir propriétaire d'un appartement parisien. La famille loue actuellement 70 mètres carrés pour euros dont 100 euros de charges. Elle compte acheter la même surface en empruntant à 1% sur 25 ans assurance à 0,20%. Nous estimons les charges propriétaire» à 180 euros par mois par an et la taxe foncière à 600 euros. Autre hypothèse l’apport en cash du couple permet de régler les frais de notaires et d’agence. Ensuite, tout dépend du prix payé pour le logement. À euros du m2 Pour un appartement d’une valeur de euros du mètre carré prix inférieur à la moyenne, le couple va emprunter euros et apporter euros 12,5% de Voici les gains ou pertes selon la durée de détention - Cinq ans l’opération n’est pas intéressante et la perte s’élève à euros. - Dix ans l’investissement devrait être rentable avec un gain de euros - Vingt ans le gain grimpe à euros. À euros du m2 Pour un logement payé euros du m2 prix proche de la moyenne parisienne le couple va emprunter euros et apporter euros. Voici les gains ou pertes selon la durée de détention - Cinq ans l’opération n’est pas intéressante et la perte s’élève à euros. - Dix ans l’investissement devrait être rentable avec un gain de euros - Vingt ans le gain grimpe à euros. À euros du m2 Enfin, si la famille s’achète un appartement dans les quartiers plutôt chics, à euros le m2, elle devra emprunter euros pour un apport en capital de euros. Voici les gains ou pertes selon la durée de détention - Cinq ans l’opération n’est pas intéressante et la perte s’élève à euros. - Dix ans l’investissement sera encore perdant de euros - Il faut attendre 14 ans pour que l’achat commence à être gagnant sur la location, à hauteur de euros. - Vingt ans l’opération est cette fois nettement gagnante, pour un peu moins de euros. Un parent seul avec un enfant à Lyon À Lyon aussi les prix ont fortement progressé ces dernières années. Mais ils restent plus de deux fois moins élevés que dans la capitale. Quant aux loyers, selon le baromètre seloger, ils sont presque deux fois moins élevés. L'équation est donc moins défavorable. Voilà sous quelles conditions un parent seul avec un enfant aurait intérêt à quitter sa location pour devenir propriétaire d'un appartement lyonnais. Il loue actuellement 50 mètres carrés pour 830 euros dont 80 euros de charges. Il compte acheter la même surface en empruntant à 1% sur 20 ans assurance à 0,20%. Nous estimons les charges propriétaire» à 150 euros par mois par an et la taxe foncière à 600 euros. Les frais de notaires et d’agence sont payés cash. Ensuite, tout dépend du prix du logement. À euros du m2 Pour un appartement d’une valeur de euros du mètre carré prix dans la moyenne, le locataire va emprunter euros et apporter euros. Voici les gains ou pertes selon la durée de détention - Cinq ans l’opération n’est pas intéressante et la perte s’élève à euros. - Dix ans l’investissement devrait être rentable avec un gain de euros - Vingt ans le gain grimpe à plus de euros. Un couple sans enfant habitant à Angers À première vue, la préfecture du Maine-et-Loire est une ville où il fait bon acheter. Les loyers sont en effet assez élevés, pas très éloignés de ce qui se pratique à Lyon, selon le baromètre de Seloger, alors que les prix restent raisonnables plus de deux fois inférieurs à la capitale des Gaules et cinq fois inférieurs à Paris. Voilà sous quelles conditions un couple sans enfant aurait intérêt à quitter sa location pour devenir propriétaire d'un appartement lyonnais. Il loue actuellement 60 mètres carrés pour 810 euros dont 90 euros de charges. Il compte acheter la même surface en empruntant à 1% sur 20 ans assurance à 0,20%. Nous estimons les charges propriétaire» à 130 euros par mois par an et la taxe foncière à 850 euros. Les frais de notaires et d’agence sont payés cash. Ensuite, tout dépend du prix du bien immobilier. À euros du m2 Pour un appartement d’une valeur de euros du mètre carré prix dans la moyenne, le couple va emprunter euros et apporter euros. Voici les gains selon la durée de détention - Cinq ans l’opération est déjà intéressante avec un gain d’environ euros. - Dix ans l’investissement devient très intéressant avec un gain de euros - Vingt ans le gain grimpe à plus de euros. Un célibataire résidant à Chaumont Petite ville d'un peu plus de habitants, la préfecture de la Haute-Marne affiche des prix de l'immobilier bien inférieurs à ceux des grandes métropoles. Mais les loyers sont aussi nettement moins élevés. Voilà sous quelles conditions un célibataire sans enfant aurait intérêt à quitter sa location pour devenir propriétaire d'un appartement chaumontais. Il loue actuellement 40 mètres carrés pour 370 euros dont 40 euros de charges. Il compte acheter une surface plus grande, 70 m2, en empruntant à 1% sur 20 ans assurance à 0,20%. Nous estimons les charges propriétaire» à 120 euros par mois par an et la taxe foncière à 570 euros. Les frais de notaires et d’agence sont payés cash. Ensuite, tout dépend du prix de l’immobilier. À euros du m2 Pour un appartement d’une valeur de euros du mètre carré prix dans la moyenne, le locataire va emprunter euros et apporter euros. Voici les gains ou pertes selon la durée de détention - Cinq ans l’opération n’est pas intéressante mais de peu perte d’environ 600 euros. - Dix ans l’investissement devrait être rentable avec un gain supérieur à euros - Vingt ans le gain grimpe à près de euros.
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La lettre de préavis de bail doit être envoyée par courrier recommandé Tout contrat de location peut être rompu par le locataire quand il le souhaite. Il doit simplement en informer son propriétaire et respecter un délai de préavis prédéfini avant de prendre congé de son logement. Cependant, attention, la résiliation d’un bail doit toujours se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un acte d’huissier. C’est le seul moyen légal de faire reconnaître l’officialisation de la résiliation et surtout la date d’application. En effet, le délai de préavis court à compter de la date de réception de ce courrier en recommandé. De nombreux locataires ne résilient leur bail qu’à l’oral, par mail ou encore par un simple courrier. Dans la plupart des cas cela se passe bien avec le propriétaire. Néanmoins, si ce dernier nie votre rupture du contrat, vous pouvez être amené à lui verser plusieurs mois de loyers supplémentaires, faute de pouvoir prouver votre résiliation. Il est donc préférable pour éviter tout ennui inutile et très coûteux d’envoyer votre lettre de préavis par courrier recommandé avec accusé de réception. Durée du préavis d’un contrat locatif En France, un bail de location de logement classique est établi pour une durée de 3 ans. Lorsque le locataire annonce son départ de l’appartement, il doit néanmoins respecter un délai de préavis légal de 3 mois. Ceci afin de permettre au propriétaire d’avoir le temps de retrouver un autre locataire pour son logement. Dans certaines situations, ce délai peut être réduit à un mois seulement. Découvrez les 7 cas de préavis de location réduit à 1 mois. Même si vous quittez ce bien avant la fin de votre préavis, vous devez payer votre loyer et vos charges jusqu’à cette date, sauf accord avec votre propriétaire bailleur. Pensez donc bien quand vous prévoyez de mettre fin à votre contrat de location à envoyer votre courrier de rupture de bail suffisamment tôt pour vous permettre de limiter des frais inutiles. Pour faciliter votre démarche lorsque vous quittez votre location, voici un modèle de lettre de résiliation de votre contrat à télécharger gratuitement Lettre de résiliation d’un bail de location avec préavis de 1 ou 3 mois Ce document est fourni à titre d’exemple de courrier à envoyer à votre propriétaire. N’hésitez pas à vous servir de ces modèles de lettre type et à les adapter à votre situation en les complétant ou en les modifiant à votre guise. Vous vous assurez ainsi que les informations essentielles sont bien présentes dans votre document afin que votre rupture de bail soit conforme. Quitter votre logement et récupérer votre caution Dès que votre bail est résilié, vous pouvez commencer à préparer votre déménagement et à remettre le logement en état. Vous préparerez ainsi l’état des lieux de sortie en vue de vous faire restituer votre caution dans son intégralité lorsque vous allez rendre ce bien immobilier. Vous êtes libre de partir de ce logement dès que vous le souhaitez. Cependant, il est préférable de ne faire l’état des lieux de sortie et de rendre les clés qu’à la toute fin de votre préavis. Vous avez payé votre location d’appartement jusqu’à son terme, vous en avez donc la disposition jusqu’à la fin. Les locataires rencontrent de plus en plus de difficultés pour se faire rembourser leur dépôt de garantie lorsqu’ils partent de leur appartement ou de leur maison. Selon une étude de la CLCV, seulement % des cautions versées sont récupérées par les locataires. Découvrez comment récupérer votre caution locative. Pour votre future location de logement, pensez à faire une simulation APL pour savoir de quelle aide vous pouvez bénéficier pour payer votre loyer. Regardez également comment bien choisir votre assurance habitation pour votre nouveau bien. Pour que le locataire puisse résilier sa location de logement en 1 mois après l’envoi de sa lettre recommandée ou par le biais d’un huissier, il faut qu’il est pour cela un motif valable parmi ceux possible en 2022. En effet, il existe certaines situations qui offrent le droit au locataire de réduire le délai lors d’un congé pour un déménagement Location meublée pour tout bail d’un logement meublé, le délai de préavis est systématiquement d’un mois. Le bail étant plus court 1 an contre 3 en non meublé, le locataire peut partir de sa location meublée plus rapidement et cela sans aucun autre motif. Logement en zone tendue là où les besoins en immobilier sont importants, la loi ALUR réduit le délai pour quitter son habitation. De nombreux locataires qui habitent une zone concernée peuvent ainsi quitter les lieux plus tôt depuis quelques années. Locataire au RSA ou qui perçoit l’Allocation Adulte Handicapé AAH. Perte d’emploi ou mutation imposée par l’employeur nécessitant un déménagement. Etc. Retrouvez tous les détails sur le délai de préavis pour une location de logement. Mon bailleur peut-il me donner congé pour vente ou autre ? La loi est beaucoup plus contraignante pour un bailleur qui souhaite récupérer son logement pour une vente sans locataire ou pour un usage pour lui-même ou l’un de ses proches. Il faut effectivement suivre une procédure bien plus longue. Découvrez également les règles à respecter pour résilier un bail en tant que propriétaire.
Louerun appartement vous permet par contre de bénéficier d’une grande mobilité. Vous pouvez quitter votre logement à tout moment. Ensuite, vous n’aurez pas à financer les grands travaux
14. Costockage, Swimmy, Wepeps... Les pistes pour arrondir ses revenus 003033 Il manquerait en moyenne 449 euros par mois aux Français pour vivre correctement baromètre Cofidis / CSA sur le pouvoir d'achat des Français, 2020. Certains ont trouvé la solution pour gagner un peu de pouvoir d'achat sans forcément sortir de chez eux. Il existe bien sûr la location classique d'une chambre ou de son appartement. Mais depuis quelques années, de nouveaux acteurs vous proposent de tout louer chez vous votre cave pour stocker les objets des autres, votre salon pour organiser une fête ou pour un bureau et même votre piscine ! Ils s'appellent Costockage, Swimmy, Wepeps, Officeriders… Tous ces sites ont été inspirés par le géant américain Airbnb, mais eux vous proposent de louer votre maison par morceaux avec, à la clé, des centaines voire des milliers d'euros chaque mois, parfois sans avoir à lever le petit doigt. Écoutez en version audio le reportage "Capital" acheter dans le neuf quels sont les bons plans ? Abonnez-vous à ce podcast Apple Podcasts >> Dans Capital, le podcast, Julien Courbet présente les enquêtes et les reportages du magazine de M6 en version audio. Révélations, éclairages, conseils… L’actualité par la rédaction de RTL dans votre boîte mail. Grâce à votre compte RTL abonnez-vous à la newsletter RTL info pour suivre toute l'actualité au quotidien S’abonner à la Newsletter RTL Info
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